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第20章 撰写计划（第2页）

“那人的高仿也不便宜，他们买了也辩不出真假，随他们去吧”，说着我递给赵辉一支烟，说道：“一周没来上班，事业拓展部没什么事吧？”

“没事？”，赵辉白了我一眼，说道：“你的主管领导找不到你，都火了”。

领导火非同小可，必须打听清楚领导为什么找我，以便提前应对。这事除了赵辉，再也找不到第二个人有可能知道主管领导找我的原因。我掏出打火机，把赵辉叼在嘴上的香烟点着，说道：“你知道什么透露一点，不然去找领导，不知道怎么应对”。

“听说有份汇报材料，指定事业拓展部负责，你是负责这类工作的主管，一周不来上班，电话关机，你想想什么后果？”

“靠，没这么寸吧”，我叹了口气，说道：“平时闲得慌，不见有什么重要的工作，出意外进了趟医院，就有一份重要的工作要我处理，我这命，苦啊！”

“你的命苦不苦不好说，见到领导你就知道了，无故旷工五天，你自求多福吧”，赵辉说完同情的看了我一眼。

“不行，我得先去找人事经理说明情况，否则旷工五天，开除都没话说”，说完我把烟头扔进了烟灰缸，转身进了办公楼。

刚穿过大厅，一个办公室文员看到我，马上跑过来告诉我主管领导一早让办公室盯着，看到我来上班，通知马上去他的办公室。

躲是躲不过去了，我硬着头皮敲响了领导的房门，领导看到我气不打一处来，足足教育了我五分钟，领导的话挀振有词、义愤填膺，我都开始怀疑自己是不是真得罪大恶极，不可原谅。

“领导”，挨了半天训，我渐渐地失去了耐心，大声打断了领导的话，说道：“你能不能给我一分钟，听我解释”。

领导愣了一下，示意我说。

“上周六晚上，不小心受了外伤，”说着我让领导看了一眼受过伤，还有清晰疤痕的手指，说道：“没想到第二天手指就炎了，叫朋友来帮忙，朋友刚到我就失去了知觉，五天以后才醒来，所以没有办法上班，也无法向公司请假。”

听我说完，领导的脸色有些好转，问我昏迷的原因。

“醒来后才知道，外伤导致级细菌感染引了败血症，还好我醒过来了”，

领导吃了一惊，问道：“伤个手指，怎么会感染级细菌？”

“唉，别提了”，我苦笑了一声。把受伤住院的情况大致说了一遍。

领导听后摇了摇头，说道：“现在没事了吧，还有工作要做，能不能抗得住？”

“没问题”，我拍了拍自己的胸脯，说道：“一会我补张假条，需要您签字？”

领导点了点头，把一份资料交给我，说道：“急需一份商业计划书，这是相关资料，你加班做出来明天下午给我，周三得交上去。”

我应了一声。办好补假手续，回到工位开始研究手头的资料。不看不知道，一看吓一跳，这是一份企业融资需要的商业计划书，融资金额五十亿，不仅需要指明资金用途，而且还要明确项目现金流来源及增长情况。说心里话，这是一份需求明确、逻辑严密，同时兼具业态经济分析和可行性研究的综合报告。这份报告不同以往提交的计划报告，不是交给政府部门，而是一家商业银行。要想计划书可行并令人信服，核心部分必须依托宏观和微观市场的供需关系，找到与项目相关的机会点，然后挖掘自身优势，形成条理清晰，逻辑严密可行的计划。时间紧任务重，如果没有耽误，时间应该够用。这样一份决定融资成败的商业计划书，等着失联一周的员工来做，公司领导的神经足够强大，如果我还在失联状态，这份文件肯定无法按时交付。

资料还没有吃透，内线电话响了起来，办公室的一个秘书说上周领导安排他们出一份商业计划书，刚才接到通知不用他们做了，让他们把已经做出的成果给我，让我汇总完成计划书。

我应了一声，登录qq接受了文件。打开一看我就想骂人，好端端的商业计划书被机关秘书写成了言稿，页数不少，与融资沾边的想法、假设也不少，却都是没有市场基础的空中楼阁，目标宏伟却没有项目支撑，经济性分析方面只有项目的总投资估算，没有任何现金流入的内容，一点不像领导要求的融资性商业计划书，倒像领导要去竞争某个职位准备的演讲稿。

这份文件指望不上，我只好放弃抓住救命稻草的想法，静下心来踏踏实实地构思计划书。术业有专攻，此话不假，习惯了项目开方面的方案，构思一份融资有关的商业计划书的确有些困难，融资背后的逻辑是投资、项目和资金需求，但是借钱是要还的，银行给不给贷款，看的是项目的赢利能力，有没有持续足够的现金流用以偿还贷款。

公司正在开一个城市综合体，总投资过一百二十亿。通常这种项目会拿项目用地作为抵押去银行贷款，在寸土寸金的核心区不算难事。但是项目地块土地权属复杂，一部分是公司早年收购的土地，权属已属公司，有一部分国有土地，由几家国企和事业单位拥有，只要政府部门出面开个协调会，做好搬迁安置工作就能解决，要命的是里面还有一部分集体土地分属两个行政村，短时间内很难完成征收工作。加国家严格的土地招、拍、挂流程，没有人敢拍着胸脯说这个项目可以一二级联动开，公司虽然做了大量的工作，但是二级开主体资格还没有完全落到公司名下。

在我看来，上述两个问题并不重要，即使拿不到二级开主体资格也不要紧，只要顺利完成土地一级开，完成土地上市交易，收入就能还清银行贷款。尽管知道这个项目的人都信心十足，但我心里清楚能不能赚钱要看区域市场能不能支撑二级开完成的城市综合体。任何一个二级开企业拿这个项目的二级开主体资格，先要看这个城市综合体承载的城市业态是否符合区域市场的需求。从目前的情况看不甚理想，作为bJ郊区，通州的房地产开虽然如火如荼，房价也翻着跟头往上涨，但是以住宅为主要产品的房地产开无法带动城市产业的展，睡城特征明显。虽然市政府搬迁到通州是未来几年影响通州的一件大事，但是行政产业迁移对于商业地产的支撑缺乏数据支持，政府大规模异地搬迁对迁入地带来的最终影响也缺乏借鉴案例。根据经验市政府东迁对项目的酒店和写字楼组团是个利好，但是能不能支撑数十万平米的此类物业同样缺乏数据支持。依托城市业态的数十万平米的综合商业组团，是这个项目面向市场赢利与否的重要因素，不仅是二级开拿地的重要考虑因素，也是项目贷款申请的重要依据。对项目未来现金流的预期只是领导们的经验判断，没有经过严格及科学的市场调研和数据分析。加上这份计划书不是交给行政领导，而是一家商业银行，是融资成败的关键，时间紧迫，我感到压力山大。

一上午，要么在后院抽烟烧脑，要么在工位抓耳挠腮，计划书的框架已经成型，但是作为项目未来现金流的业态支撑却毫无进展，随着时间流失我开始焦灼起来。

转眼到了午饭时间，一上午紧张的脑力劳动，搞得我食欲全无。同事6续去了食堂，我还在工位上苦思冥想，时间有限，为了交差方案的质量可以降低，但是不能有逻辑漏洞，光这一点就不容易。把方案做出来，按时交上去是一种态度，若没有方案提交，后果不堪设想。

正想着对策，电话响了起来，我看都没看直接用快捷键接通了电话。

“卫国，吃饭了吗？”电话中传来墨霏的声音，听到这个温柔的声音，昨晚的一幕就浮现在脑海，我强忍住心里翻腾的欲望，告诉她没有胃口，不想吃饭。

“不吃饭可不行，这样吧，我快到通州了，我去接你一起吃饭”。

“我不去吃了，要赶一份特别急的融资性商业计划书，弄了一上午，搞得我没一点胃口，计划书还是半成品”。我还是在公司做计划书吧，跟这个妖孽出去吃饭，万一经不住诱惑跑回家里做几次少儿不宜的事情，哪还有心思做计划书。